La inflació dels preus de la propietat per part dels portals en línia s’ha convertit en un dels reptes més grans del mercat immobiliari espanyol. Tant compradors com venedors sovint confien en plataformes com els informes d’Idealista per fixar els preus. No obstant això, darrere d’aquestes xifres pot amagar-se una bombolla artificial.
Coneixeu en Manuel, un orgullós propietari que ha decidit que és hora de vendre la seva casa costanera. Obre Idealista, veu que el preu mitjà al seu barri és de 4.500 €/m², i —en un tancar i obrir d’ulls— conclou que el seu parquet desgastat i les rajoles verd alvocat han de valer 5.200 €/m². «És casa meva», diu a l’agent immobiliari, «jo sé el seu valor». I cap dada de mercat el farà canviar d’opinió.
A l’altra banda de la ciutat, la Carmen —també una orgullosa propietària— entra a Fotocasa. Veu uns quants pisos venuts recentment a 4.700 €/m², però la seva cuina recentment repintada de «quars rosa» segurament inclina la balança cap als 5.000 €/m². Així que el seu preu demanat puja. Voilà: una espiral auto-reforçada d’anuncis massa ambiciosos que ningú és prou valent per desinflar.
unes impressionants 41.000 vivendes al mercat
1. Per què els portals desencadenen una cursa armamentista de preus
Els llocs web immobiliaris (Idealista, Fotocasa, Habitaclia) recullen tots els anuncis i els converteixen en una neta mitjana de €/m². Però quan Manuel i Carmen es basen en aquestes xifres —i després hi afegeixen un generós «perquè és meu»—, l’algoritme augmenta diligentment la mitjana del barri següent un punt. Repetiu el procés, i aviat els preus demanats de tothom semblaran haver inhalat heli.
2. La mecànica darrere de l’espiral
-
Mitjanes automatitzades: Els portals prenen tots els anuncis actius —els 5.200 €/m² de Manuel i els 5.000 €/m² de Carmen inclosos— i calculen una mitjana simple.
-
«Preus d’esperança» estancats: Els anuncis que romanen durant mesos a nivells poc realistes continuen en el conjunt de dades, esbiaixant les mitjanes a l’alça.
-
Col·locació premium: Manuel va pagar un extra per «destacar» el seu anunci, així que el portal el mostra més, augmentant encara més la norma percebuda.
3. El cost en el món real
-
Les butxaques dels compradors: Ancoren les seves expectatives en aquestes mitjanes inflades i acaben sobrepressupostant (i sobreendeutant-se).
-
Els mals de cap dels agents: Com a agent local, us toca explicar que aquest potser no és el preu real de mercat, però al cap i a la fi són les seves cases, així que poc podeu fer per convèncer-los de baixar els preus!
-
Incertesa del mercat: Sense que ningú admeti qui va començar la bombolla, cada anunci simplement copia l’anterior, com un joc de «seguir el líder».
Casa d’aspecte mitjà a Calafell
4. Com trencar el cicle
-
Filtreu per novetat: Ignoreu els anuncis de més de 180 dies; solen ser els «preus d’esperança» de Manuel i Carmen. I seguiu aquest consell: finalment BAIXARAN EL PREU!
-
Utilitzeu diversos portals: Si diferents portals mostren preus diferents: confieu sempre en el número més baix i informeu-ne l’agent/propietari.
-
Estableix un marge de seguretat: Baseu la vostra oferta o valoració en la mitjana oficial menys un 5-10% per tenir en compte l’optimisme de la generació del baby boom.
- Assegureu-vos que el vostre agent reconeix el fet quan una propietat té un preu excessiu i no us atrau a una «trampa per a expatriats».
Una nota personal (no una crítica)
Això és simplement el que observo cada dia treballant a les trinxeres immobiliàries de Catalunya (i el mateix passa amb qualsevol regió costanera de tota Espanya) —no és un judici sobre Manuel, Carmen, o qualsevol que intenti finançar el seu proper moviment. Al cap i a la fi, no estan inflant els números per diversió: necessiten prou capital per comprar un pis més a prop dels serveis mèdics i la família, on els preus també s’han disparat! El meu objectiu és il·luminar les peculiaritats del mercat perquè tots puguem prendre decisions més intel·ligents —i potser ajudar Manuel i Carmen a trobar la seva propera llar sense arruïnar-se.
Més informació sobre aquest article al diari 5 días.
